房屋租赁合同中损失严重，谁之过？

供稿：蒋海霞

房屋租赁关系是常见的法律关系，尤其是商铺租赁更为常见，商铺的租金一般也比较高。承租方和出租方签订房屋租赁协议后都要严格履行合同约定，如果一方违约导致合同解除，违约方将会按照合同约定承担违约责任。若承租方违约承担的违约责任主要包括支付合同约定的违约金、保证金不予退还等。因出租方的违约导致合同解除，出租方可能承担双倍退还定金、退还保证金、支付违约金等违约责任。

很多朋友会问房屋租赁合同解除后，已支付的保证金及租金能退回吗？这个问题不能一概而论，房屋租赁合同解除时已支付的保证金和租金能否退还，主要取决于房屋租赁合同解除的原因。

下面以本律师代理的实际案例为基础，对这一法律问题进行分析解读。

2021年，张某承租李某的贵阳市某处商铺，用作经营使用。双方签订租赁合同之后，张某向李某支付保证金10几万元。后因原告自身原因，不再租赁涉案房屋，原被告双方就合同解除等事宜通过电话微信进行沟通，双方就原告已经支付的保证金和租金是否应该退还的问题产生争议。原告以被告涉案房屋未经过综合竣工验收和消防验收合格影响房屋使用为理由要求解除合同，要求退还已支付的保证金和租金。

被告李某在开庭前几天找到本律师，委托本律师代理本案。律师接到委托后，对案件进行了具体分析。实务中类似案例各个法院的判决结果并不相同，有些判决认为未经竣工验收的房屋出租，不影响房屋租赁合同的效力。有些判决认为未经竣工验收和消防验收的房屋出租，存在一定的安全隐患，出租人需要承担部分的过错责任。

律师接到委托之后，和当事人充分沟通案件事实，理清诉讼思路，确定本案的焦点问题。

(1) 哪方存在违约导致合同解除？出租方是否应该退还承租方交纳的租金和保证

(2) 出租未经消防验收的房屋出租方是否应承担过错赔偿责任？

(3) 承租人是否已经实际使用涉案商铺？

 针对焦点问题，律师观点如下：

1、本案中《房屋租赁合同》对于租金和保证金的交纳时间、金额及退还均有明确的约定。律师根据双方的微信聊天记录了解到原告已经实际使用了房屋，并且载明解除租赁合同系原告自身原因所导致。微信聊天记录是本案的重要证据，律师对微信聊天记录进行整理分析，并作为证据提交法院。

2、通过被告的陈述，律师了解到原告已经使用承租的房屋进行注册登记，但工商企业登记信息网无法查到登记信息。因时间紧张，律师决定马上去工商局查询工商档案，通过仔细分析工商档案，确定原告确实用涉案房屋的地址进行了注册，但是已经变更了地址。虽然原告变更了注册地址，但是并不影响原告已经使用涉案房屋进行注册登记的事实。

3、除了详细地准备各项证据之外，律师还搜索了受案法院的类似案例检索，并对相关案例做出了详细的分析。

根据被告提供和律师调查的证据，开庭前律师做了充分而细致的准备，包括整理证据、书写答辩状、归纳争议焦点、检索类似案例、整理相关法律条文等繁琐的庭前准备工作。

庭审当日律师作为被告代理人针对原告起诉的诉求和理由提出以下主要反驳意见。本案被告并不存在任何违约行为，已按照合同约定交付了房屋钥匙，原告也对房屋现场进行了实体查看，并且原告已使用承租的商铺地址进行了经营地注册。微信聊天记录明确载明解除合同的原因系原告自身所导致，存在明显的违约。即使房屋出租时验收未全部完成，也未影响房屋的实际使用。

律师开庭前准备三个争议焦点，主审法官庭审时总结两个争议焦点，法官总结的两个争议焦点与律师准备的争议焦点完全重合，充分的庭审准备在开庭时可以应对自如。

庭审结束后，作为被告代理律师又针对案件的庭审提交书面代理意见，将检索的类似有利案例及代理意见提交给主审法官，主审法官基本采纳了律师的答辩意见和代理意见，驳回了原告的全部诉讼请求。

一审判决后，原告不服，提出上诉。虽然一审胜诉，收到二审上诉状之后，代理律师亦不敢怠慢。二审时，律师又详细查询了二审法院及主审法官的判例。查询到二审的审判思路和一审有所不同，二审主审法官在以往的案例中大部分判决认为出租没有经过竣工验收和消防验收的房屋，出租方存在部分过错，需要承担30%左右的过错责任。针对二审法官不同于一审法官的审判思路，我方在二审中补充了新证据，经过二审的激烈辩论、据理力争，二审法院基本本采纳我方观点，维持一审原判，至此代理被告的案件完美收官。

二审胜诉后，出现了新的问题。根据法院认定的合同解除时间，原告尚存在合同解除前未支付租金的情况。律师根据被告的委托主动出击，另案起诉对方，要求对方支付合同解除之前的租金，并要求对方按照合同约定支付违约金。李某起诉之后，双方经过友好协商，达成了调解，我的委托人得到应有的租金，合法权益得到维护，案件全部结束。

法院未判决退还原告已支付的保证金和租金，主要是因为是原告提出提前解除合同，存在违约行为。

通过代理本案，律师善意提醒。

1、应保存好微信聊天记录。在民事活动中，微信作为主要沟通工具，微信聊天记录基本能完成对案件事实的复原，重要的微信聊天记录一定要保存好，并且要保证微信聊天记录的完整性。

2、遇到复杂的案件，应寻求律师帮助。本案中当事人委托了律师代理，律师在案件代理过程中积极调取证据，发表专业的答辩意见和代理意见，积极与法官沟通案件。律师的代理为本案胜诉奠定了基础，并起到关键作用。

3、合同签订和解除时应咨询律师，在合同签订之前请律师审核和把关，合同中对自己不利的条款及时进行调整，诉讼中更应该听取律师的专业意见。

我们国家的法律制度日渐完善，签订合同之后要有最基本的契约精神，积极履行合同约定，合同的履行关系到民商事关系的稳定，关系到社会的和谐与发展，让我们每一个个体为社会的稳定发展做出应有的贡献。